GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.112.815/01

zaak-/rolnummer rechtbank Haarlem: 178413 / HA ZA 11-214

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juli 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AMERSFOORTSESTRAAT BELEGGINGEN B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. J.W. Janssens te Houten,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.J. van der Hauw te [gemeente]-Zuid, gemeente [gemeente].

Partijen worden hierna Amersfoortsestraat Beleggingen en [geïntimeerde] genoemd.

Amersfoortsestraat Beleggingen is bij dagvaarding van 28 augustus 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem van 30 mei 2012 en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 7 december 2011 (hierna ook: het tussenvonnis), onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie/verweerder in (voorwaardelijke) reconventie en Amersfoortsestraat Beleggingen als gedaagde in conventie/eiseres in (voorwaardelijke) reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

Amersfoortsestraat Beleggingen heeft geconcludeerd - kort samengevat - dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie alsnog zal afwijzen dan wel haar vorderingen in (voorwaardelijke) reconventie alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente, uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente, uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 maart 2014 doen bepleiten, Amersfoortsestraat Beleggingen door mr. Janssens voornoemd en [geïntimeerde] door mr. De Waal, advocaat te [gemeente]-Zuid, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.15 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met uitzondering van 2.11, waartegen de tweede grief is gericht, is de feitenvaststelling voor het overige niet in geschil. Deze feiten dienen daarom ook het hof tot uitgangspunt, aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

Bij e-mail van 9 oktober 2009 heeft makelaar [makelaar] een door de notaris op 7 oktober 2009 opgestelde concept-koopovereenkomst aan [geïntimeerde] en Fahrenheit toegezonden, met vermelding van een koopprijs van € 650.000,-- en datum van levering van 1 oktober 2011. Voorts zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen in deze overeenkomst opgenomen:

“(…)

Betaling

Artikel 3

(…)

Juridische levering

Artikel 6

(…)

Ten aanzien van met betrekking tot het verkochte bestaande bijzondere lasten en beperkingen van civielrechtelijke aard wordt verwezen naar:

“8. Bij deze worden aan koper de navolgende verplichtingen opgelegd:

A. Koper verplicht zich om de bij deze akte overgedragen percelen casu quo de zich daarop bevindende of nog te stichten opstallen slechts (…) te zullen vervreemden (…) aan gegadigden betrokken bij de visserij, de vishandel, de visverwerking en overige aanverwante activiteiten. Indien binnen een redelijke termijn geen uitzicht bestaat op overeenstemming met een aanvaardbare gegadigde uit bedoelde sector, kan Zeehaven toestemming verlenen voor de vervreemding (…) aan andere gegadigden.

Alsdan is eveneens toestemming vereist van de Minister van Verkeer en Waterstaat. De toestemming van de Staat wordt geacht stilzwijgend te zijn verleend, indien zij niet binnen veertien dagen na door Zeehaven te zijn aangevraagd is geweigerd.

De toestemming van Zeehaven dient uiterlijk binnen drie maanden schriftelijk te worden verleend, dan wel geweigerd.

B. Indien koper de huidige gebruikswijze wenst te wijzigen dan wel daaraan medewerking verleent, zodanig dat andere activiteiten zullen worden ontplooid dan in het kader van de visserij, de vishandel, de visverwerking en overige aanverwante activiteiten, dient koper voorafgaande toestemming te verkrijgen van Zeehaven.(…).

(…)

Ontbindende voorwaarden

Artikel 15

De notaris heeft het tweede concept op 28 oktober 2009 naar [geïntimeerde] gemaild en nadien op verzoek van Fahrenheit tevens naar [A] (hierna: [A]), onroerend goed jurist bij Sterel c.s.

[A] heeft de koopakte in opdracht van [C], handelend namens Fahrenheit, nagelopen en aan de notaris bij e-mailbericht van 18 november 2009 – onder meer – het volgende geantwoord, met kopie (“cc”) naar Fahrenheit:

“Ik heb de koopakte in opdracht van de heer [C], handelend namens Fahrenheit Projecten BV, nagelopen en de volgende punten dienen nader bekeken, aangevuld dan wel aangepast te worden:

Artikel 3 (betaling) van de koopakte:

Daar staat vermeld: Er dient door de koper op datum van ondertekening van de koopovereenkomst een aanbetaling van euro 200.000,00 aan de verkoper te worden overgemaakt.

Ik adviseer de koper om deze aanbetaling waarborgsom over te maken naar uw derdenrekening en ter zekerheid voor deze uitbetaling van deze aanbetaling aan de verkoper een hypotheek ter zekerheid te vestigen op het verkochte.

Dus op datum tekenen koopakte of inachtneming van de gebruikelijke termijn van 3 /4 weken na ondertekening van de koopakte dient de koper de aanbetaling over te maken naar uw derdenrekening, welk bedrag door uw kantoor wordt uitgeboekt na het niet vervullen van de ontbindende voorwaarde, zoals opgenomen in artikel 9 lid 1 van de koopakte, en na het passeren van een zekerheidshypotheek ten behoeve van Fahrenheit (…).

Is het dan ook niet makkelijker om de aanbetaling te doen op het moment dat voormelde ontbindende voorwaarde is komen te vervallen en de schriftelijke toestemming voor de overdracht binnen is.

(…)

De levering van het verkochte vindt pas op 1 oktober 2011 plaats, dus een hypothecaire zekerheid voor de aanbetaling (=30,76% gedeelte van de koopprijs) is gewenst. (…).

De vraag is even hoeveel hypothecaire inschrijvingen er thans op het verkochte rusten.(…).

Vriendelijk verzoek ik u op te vragen bij de verkoper wat de restantsaldi is van voormelde hypothecaire geldleningen.

(…)

Artikel 15 (ontbindende voorwaarde)

(…)

Als deze ontbindende voorwaarde niet wordt vervuld, dus de toestemming wordt afgegeven, dan dient de koper direct de aanbetaling te doen aan de notaris of dient de gedane aanbetaling door de notaris overgeboekt te worden aan de verkoper onder voormelde voorwaarden.

Deze op- en aanmerkingen heb ik gedaan onder voorbehoud van goedkeuring van de heer [C], handelend namens Fahrenheit (…). ”

Op 7 december 2009 heeft de notaris partijen het volgende e-mailbericht gestuurd:

“ (…)

Ik heb vorige week een verzoek verstuurd naar Zeehaven [plaats] om toestemming te verlenen voor de overdracht van de [X] 33/33A te [plaats]. Zojuist werd ik gebeld door mevrouw [B] van Zeehaven [plaats] met het verzoek het concept van de koopovereenkomst naar haar te sturen, zodat zij inzicht krijgt in de gemaakte afspraken en de hoogte van de koopsom.

(…)”

Bij brief van 26 februari 2010 heeft Zeehaven – voor zover van belang – het volgende aan de notaris bericht:

“ (…)

In uw faxbericht van 2 december 2009 informeert u ons over de toestemming die is bereikt tussen de heer N. [geïntimeerde] en Fahrenheit (…) met betrekking tot de overdracht van een perceel grond aan de [X] 33 en 33A (…).

Op 21 januari 2010 hebben wij gesproken met de heer [D] die optrad namens Fahrenheit projecten en Ballast Nedam Bouw.

In dit gesprek heeft de heer Van Veen medegedeeld dat de ontwikkelaars, Fahrenheit projecten en Ballast Nedam Bouw, afzien van verwerving van deze gronden en zich gaan richten op andere aandachtsgebieden.

Wij gaan er derhalve vanuit dat een verzoek om toestemming niet langer aan de orde is.

(…)”

Per e-mailbericht van 9 maart 2010 heeft de notaris aan Zeehaven, voor zover van belang, het volgende bericht:“ (…)

Volgens de heer [geïntimeerde] is er dus nog steeds sprake van een koopovereenkomst tussen hem en Fahrenheit (…). Die koopovereenkomst kan alleen door de heer [geïntimeerde] ontbonden worden indien Zeehaven (…) haar toestemming voor de voorgenomen overdracht niet verleent.

Op uitdrukkelijk verzoek van de heer [geïntimeerde] verzoek ik u hierbij vriendelijk mij een gewijzigde brief te sturen waarin ofwel de gevraagde toestemming wordt verleend ofwel de gevraagde toestemming wordt geweigerd.(…)”

Bij brief van 7 februari 2012 heeft Zeehaven aan [geïntimeerde] (op verzoek van zijn advocaat) toestemming verleend voor de levering van het perceel aan Amersfoortsestraat Beleggingen. In de brief is voorts vermeld:

“ (…) Hieraan verbinden wij uitdrukkelijk de voorwaarde dat de (eind)gebruiker van het perceel zich houdt aan de bepalingen ter zake in het vigerende bestemmingsplan Zeehaven [plaats] van de gemeente [gemeente] en dat de gebruiker zich verbindt aan de overige bepalingen van Zeehaven [plaats] N.V., zoals deze middels kettingbeding in de notariële akte zijn vastgelegd. Wij willen u, uw cliënt en Amersfoortse Beleggingen B.V. er hierbij uitdrukkelijk op wijzen geen toestemming te verlenen voor planontwikkeling c.q. gebruik in strijd met het bestemmingsplan Zeehaven [plaats] van de gemeente [gemeente].(…)”

De rechtbank heeft, voor zover in dit hoger beroep van belang, de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en, samengevat weergegeven:

(i) voor recht verklaard dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de koop door Amersfoortsestraat Beleggingen van het perceel [X] tegen een koopprijs van

€ 650.000,--, te leveren door [geïntimeerde] en af te nemen door Amersfoortsestraat Beleggingen;

(ii) Amersfoortsestraat Beleggingen veroordeeld het perceel [X] af te nemen door ondertekening van de akte van levering, op straffe van een dwangsom;

(iii) Amersfoortsestraat Beleggingen veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met rente en nakosten.

De grieven 2 en 3 zijn gericht tegen de door de rechtbank toegewezen verklaring voor recht dat tussen [geïntimeerde] en Amersfoortsestraat Beleggingen een koopovereenkomst is tot stand gekomen alsmede tegen de daaraan ten grondslag liggende rechtsoverwegingen.

Volgens Amersfoortsestraat Beleggingen heeft de rechtbank ten onrechte aangenomen dat het door Amersfoortsestraat Beleggingen via [A] gedane voorstel om de aanbetaling van € 200.000,-- op de derdenrekening over te maken door [geïntimeerde] is aanvaard (rov 2.11 tussenvonnis) en dat nadien tussen partijen overeenstemming is bereikt over de ondergeschikte punten (rov 4.1 tussenvonnis). Voornoemd voorstel is gedaan onder voorbehoud van goedkeuring door [C], die op de (tegen)voorstellen van de notaris van 2 december 2009 niet heeft gereageerd, terwijl evenmin kan worden aangenomen dat over overige punten overeenstemming zou zijn bereikt, aldus Amersfoortsestraat Beleggingen.

Tevens heeft de rechtbank in de visie van Amersfoortsestraat Beleggingen ten onrechte geconcludeerd dat er tussen partijen een perfecte koopovereenkomst is tot stand gekomen.

Daartoe voert Amersfoortsestraat Beleggingen, samengevat, aan dat [geïntimeerde] en in ieder geval zijn makelaar [makelaar] (die door Amersfoortsestraat Beleggingen begin 2009 bij haar plannen was ingeschakeld) op de hoogte was van de plannen die zij had met het havengebied en van de voorwaarden om tot ontwikkeling van dit gebied te komen. Deze voorwaarden hielden – samengevat – in dat [C] uitsluitend alle onroerende zaken wilde verwerven en niet in ieder geval het perceel van [geïntimeerde]. Voor zover er al wilsovereenstemming tussen partijen is bereikt, gold tussen hen de opschortende voorwaarde dat Amersfoortsestraat Beleggingen met de overige eigenaren eveneens tot overeenstemming zou komen, aldus nog steeds Amersfoortsestraat Beleggingen.

Met de gezamenlijk te behandelen grieven 4 tot en met 8 komt Amersfoortsestraat Beleggingen op tegen de veroordeling door de rechtbank tot afname van het perceel en tegen afwijzing van haar voorwaardelijke eis in reconventie, waarin zij een verklaring voor recht vordert dat de overeenkomst tussen partijen is ontbonden op grond van het ontbreken van de vereiste toestemming van Zeehaven. Daartoe voert Amersfoortsestraat Beleggingen aan

– samengevat– dat Zeehaven in 2010 aan [geïntimeerde] de toestemming tot vervreemding heeft onthouden, zowel met haar brief van 26 januari 2010 als door niet binnen drie maanden na het (tweede) verzoek van de notaris van 9 maart 2010 deze toestemming te verlenen.

Evenmin heeft Zeehaven in 2012 toestemming verleend, omdat uit haar brief van 7 februari 2012 niet blijkt dat zij toestemming heeft gevraagd aan de Minister van Verkeer en Waterstaat en ook niet dat zij toestemming heeft gegeven voor wijziging van de bestemming, nu zij in die brief als voorwaarde stelt dat de verkrijger zich houdt aan het vigerende bestemmingsplan, aldus Amersfoortsestraat Beleggingen.

Deze grieven kunnen niet slagen. Bij gebreke van een toereikende toelichting door Amersfoortsestraat Beleggingen die in andere richting wijst, neemt het hof tot uitgangspunt dat de ontbindende voorwaarde in artikel 15 van de koopovereenkomst – het door Zeehaven niet verlenen van de voor overdracht vereiste toestemming – is opgenomen ter bescherming van [geïntimeerde] als verkoper en niet ten gunste van Amersfoortsestraat Beleggingen als koper. Op [geïntimeerde] rust immers het kettingbeding uit de notariële akte van 8 juni 1989, bij overtreding waarvan hij een boete aan Zeehaven verbeurt. Reeds hierom komt Amersfoortsestraat Beleggingen geen beroep toe op het ontbreken van toestemming van Zeehaven en is haar voorwaardelijke eis in reconventie door de rechtbank terecht afgewezen. Ook de termijn van drie maanden waarbinnen Zeehaven toestemming dient te verlenen dan wel te weigeren, strekt vanuit een oogpunt van rechtszekerheid primair ter bescherming van [geïntimeerde] als verkoper. Derhalve kon de rechtbank op goede gronden voorbijgaan aan het uitblijven van een beslissing van Zeehaven op het tweede verzoek om toestemming d.d. 9 maart 2010. In de brief van Zeehaven van 26 januari 2010, als reactie op het eerste verzoek om toestemming, kan geen weigering worden gelezen doch slechts de aanname dat een verzoek om toestemming niet langer aan de orde is nu Fahrenheit en Ballast Nedam hebben meegedeeld af te zien van verwerving van de gronden in dit gebied.

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de brief van Zeehaven van 7 februari 2012 niet anders kan worden gelezen dan als de benodigde toestemming voor verkoop van het perceel aan Amersfoortsestraat Beleggingen. Het hof gaat voorbij aan de stelling van Amersfoortsestraat Beleggingen dat Zeehaven geen toestemming aan de Minister van Verkeer en Waterstaat heeft gevraagd, nu niet duidelijk is waarom Amersfoortse Beleggingen daaraan rechten zou kunnen ontlenen. Bovendien heeft Amersfoortse Beleggingen niet het standpunt van [geïntimeerde] betwist dat de Minister deze bevoegdheid aan Zeehaven heeft gedelegeerd. Ten slotte overweegt het hof dat uit de brief niet worden afgeleid dat er naast toestemming voor verkoop aan een andere gegadigde conform artikel 8A van de akte uit 1989 ook nog toestemming als bedoeld in 8B van die akte vereist zou zijn. De voorwaarde in de brief dat de gebruiker van het perceel zich houdt aan het vigerende bestemmingsplan, is een gebruikelijke voorwaarde die losstaat van de toestemmingseisen op grond van de akte uit 1989.

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt Amersfoortsestraat Beleggingen in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 291,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris, alsmede in het nasalaris ad € 131,- te vermeerderen met € 68,-- ingeval van betekening;

bepaalt dat over de proceskosten en nakosten wettelijke rente zal zijn verschuldigd vanaf de vijftiende dag na betekening van dit arrest ingeval deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit arrest zijn voldaan;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.H. de Bock en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2014.