de ongewisse toekomst van kleiburg renda special 2011/1 39 de ongewisse toekomst van kleiburg De soap rondom Bijlmerflat Kleiburg is nog niet ten einde. Onzeker is of de flat wordt gerenoveerd of alsnog tegen de vlakte gaat. Eige- naar Rochdale ziet er geen brood meer in en wil het lief- ste slopen. Zonde, stellen zowel bewoners als betrok- ken architecten. tekst tosca vissers foto's casa architecten 40 renda special 2011/1 Kleiburg is een van de zes galerijflats die bij het Bijlmer Museumgebied hoort. Stichting Bijlmer Museum zet zich in voor het behoud van de hoogbouw in de Bijlmermeer. De zes flats in de zogenoemde G- en K-buurt, naast Grubbehoeve ook Gooioord, Groeneveen, Kruitberg, Kikkenstein en Kleiburg, zouden zoveel mogelijk hun karakteristieke jarenzestiguiterlijk behouden. De idee?n van de oorspronkelijke ontwer- pers van de Bijlmermeer zijn hier het beste uitgewerkt. Alle flats, behalve Kleiburg, zijn onder handen genomen. Onduidelijk is wat er met deze flat gaat gebeuren, sloop of renoveren. Woningstichting Rochdale, eigenaar van Kleiburg, neemt na de zomer een definitief besluit. WERElDBEROEmD Kleiburg is samen met de bijbehorende parkeergarage het laatste onderdeel van een wereldberoemd stedenbouwkundig hoogstandje dat nog intact is gebleven. Het werd midden jaren negentig al aangemerkt als het hoogtepunt van het oorspronkelijke Bijlmermeerconcept. In samenspraak met het Stadsdeel Zuidoost ontstond in 2009 het plan om aan de eerste poot van Kleiburg voorlopig niets te doen, maar zo te laten staan voor sociale huur. De tweede poot zou worden gesloopt en de resterende twee delen van de flat zouden worden verbouwd tot luxe appartementen. Zouden, want na vijftien jaar verkeert de flat alsnog in een soort twilight zone; niemand weet wat ermee gaat gebeuren. Pitch Joop de Haan is sinds 2004 directeur van het Projectbureau Vernieu- wing Bijlmermeer, dat het vernieuwingsproces voor betrokken partijen in de Bijlmermeer co?rdineert. De Haan werkt nauw samen met Roch- dale en andere ontwikkelaars in de wijk. Hij vertelt dat Rochdale eerder gemaakte afspraken over de wijze waarop Kleiburg gerenoveerd zou worden ? te weten een deel slopen en van een ander deel koopwonin- gen maken ? niet meer kon nakomen. "De crisis gooide namelijk roet in het eten en het verkopen van honderden woningen betekende een behoorlijk afzetrisico." Inmiddels zijn de meeste bewoners weg uit de flat en is nog steeds niet bekend wat de nieuwe bestemming wordt. Om daar duidelijkheid in te krijgen, heeft Rochdale een pitch uitgeschreven waarbij iedereen een idee voor een nieuwe bestemming van de flat bij de corporatie mag indienen. Spontaan hebben zich allerlei partijen gemeld, uiteenlopend van de daklozenbond, een schildersbedrijf en verschillende projectont- wikkelaars. Ieder met een enthousiast ontwikkelplan voor de flat. "Een re?el plan hiervoor bedenken is nog niet zo eenvoudig. Naast het zelf inrichten van een cascowoning heb je ook te maken met verschillende gemeenschappelijke voorzieningen, zoals entrees en liften. De flat meet 400 meter en bestaat uit 10 verdiepingen en kilometerslange galerijen. Die moeten allemaal worden gerenoveerd, onderhouden en betaald." In het totaalconcept moet ook duidelijk zijn welke investeringen moeten worden gedaan en hoe de nieuwe bewoners dat denken op te brengen. DE BijlmERmEER De Bijlmermeer: 17.000 woningen, waarvan 13.000 hoogbouwgalerijflats in de sociale huur- sector. Het beheer was verdeeld over 16 ver- schillende corporaties. De architectuur van de nieuwe woningen en de stedenbouwkundige opzet van de wijk stuitten v??r de start van de bouw in 1966 al op forse kritiek. De kilometerlange betonnen galerijflats van 10 verdiepingen hoog, onderdeel van de strikt uitgewerkte `functionele stad'- gedachte uit die periode, met een duidelijke splitsing van functies, werden te massaal en te anoniem gevonden. Sociale problemen stapelden zich in een snel tempo op en kregen landelijke bekendheid. Noodzakelijke voorzieningen wer- den niet op tijd of helemaal niet gerealiseerd. Aanvankelijk ge?nteresseerde huurders vonden te weinig diversiteit in het aanbod van de woningen en bleven weg. Nieuw opgeleverde flats bleven hierdoor lange tijd onbewoond en moesten fors concurreren met eengezinswo- ningen elders in de regio. In plaats daarvan huisvestten zich grote groepen kansarmen en werklozen in de wijk. De strikte scheiding tus- sen wonen en recre?ren bleek al snel uit te nodigen tot criminaliteit, drugsoverlast en ver- loedering en sommige delen van de wijk veran- derden 's avonds in desolate gebieden. De wijk kreeg een slechte naam en nieuwe bewoners bleven weg. modelwijk De bedoeling was dat de Bijlmermeer een modelwijk moest worden. Een wijk voor de moderne mens. Het prachtige ideaal leek vrij- wel onuitvoerbaar. Ondanks nijpende woning- nood haakten ge?nteresseerde huurders halver- wege de bouwperiode al af. Ze verhuisden naar eengezinswoningen in de overloopgemeenten of naar de aangrenzende nieuwe wijk Gaasper- dam, met woningen die in hun ogen wel een menselijke maat hadden. Veel nieuwe bewo- ners kozen niet voor de Bijlmermeer vanwege de positieve kwaliteiten, maar vanwege de kor- te wachttijd en de mogelijkheid om van daaruit een woning elders in de stad te vinden. De Bijl- mer bood een tijdelijk onderkomen, waar bewo- Luchtfoto van een deel van het Bijlmer Museum (2007). fotodeltaforte de ongewisse toekomst van kleiburg renda special 2011/1 41 Ook het stadsdeel heeft een aantal voorwaarden gesteld. De investe- ringen moeten minstens 25 jaar houdbaar zijn. Bovendien moet het plan bijdragen aan de opbouw van de buurt, zodat mensen er voor langere tijd blijven wonen en om een positieve reden voor de wijk kiezen. "Een eventuele renovatie moet wel goed zijn, niet dat je de flat voor een habbekrats opknapt en vervolgens met winst doorverkoopt. Dat zou niet goed zijn. Dan dreigt toch weer sloop vanwege de verpaupering van de wijk", zegt De Haan. BijlmERmusEum Architect Peter Dautzenberg is voorzitter van de stichting Bijlmer Museum en woont al veertig jaar in de Bijlmermeer. Destijds verhuisde hij vanuit de binnenstad naar de Bijlmer vanwege de royale luxe nieuwe woningen. Hij woont er nog steeds prima. Dautzenberg heeft zich altijd fel tegen de sloop van Kleiburg verzet. Begin dit jaar had hij een brief gestuurd aan de stadsdeelraad met het verzoek om de voorgenomen sloop in elk geval een half jaar uit te stellen. "Met de sloop van Kleiburg gaat een typisch Nederlands bouwwerk verloren. De flat is een van de laatste klassieke honingraatflats die nog in de wijk staat. Kleiburg en het bijbehorende parkeergebouw zouden een plaats moeten krijgen op de lijst van jonge monumenten of op de Werelderfgoedlijst van UNESCO in plaats van afgebroken te worden. Duidelijk is wel dat er iets moet gebeuren met de flat. De afgelopen jaren is er weinig aan Kleiburg opgeknapt." Dautzenburg heeft geprobeerd om, evenals bij Grubbe- hoeve, een soort Koop Je Eigen Bijlmer op te zetten. "Er zijn mensen die graag in deze wijk willen wonen en zelfs woningen willen kopen", stelt hij vast. Grubbehoeve kon worden gered van de sloophamer omdat negentig mensen een appartement hebben gekocht voor de boekwaarde en renovatiekosten. Volgens Dautzenberg kan Kleiburg op deze manier ook worden gered. "Als Kleiburg wordt gesloopt, verdwijnt ners weinig binding mee hadden. Ook waren er na de eerste opleveringen problemen met het beheer. Dat leken aanvankelijk de gebruikelijke kinderziektes en aanloopproblemen, maar de moeilijkheden waren een stuk structureler van aard. Corporaties moesten alle zeilen bijzetten om het vuilafvoersysteem op gang te houden. Liften en bellentableaus werkten binnen de kortste keren niet meer en moesten snel wor- den gerepareerd. De toegangsdeuren naar de kilometerlange binnenstraten en galerijen moesten voorzien worden van stevige drangers en sloten. De gemeente had grote problemen met het op orde houden van de openbare ruim- te, die 80 procent van de wijk besloeg. Het hoofdwinkelcentrum en de metrolijnen kwamen veel later klaar dan gepland. De drugsproble- matiek nestelde zich in de bergingen en gara- ges. Leefbaarheid en veiligheid gingen er ver- der op achteruit. De mutatiegraad liep in som- mige flats op tot 20 procent. Nieuw Amsterdam In de jaren tachtig, twintig jaar later, stond ??n op de vier woningen in de hoogbouwgalerijflats in de Bijlmermeer leeg. Nog eens twintig jaar later is bijna de helft van de flats gesloopt. Zo ging dat niet langer, concludeerden ook de cor- poraties. Ze besloten om bijna alle flats onder ??n corporatie onder te brengen: Nieuw Amsterdam. Met een werkkapitaal van 100 miljoen gulden, ook wel `de bruidsschat' genoemd, werd een kleinschalige, rayongewij- ze beheerstructuur opgetuigd waarmee de nieuwe corporatie voortvarend aan de slag ging. Grote en kleine verbeteringsprojecten werden uitgevoerd, zoals het splitsen van woningen en het compartimenteren van gale- rijen. Ook kregen de buitengevels andere kleu- ren en werd de reiniging verbeterd. De kwali- teit en continu?teit van het beheer van de woningen gingen er stukken op vooruit. Maar de exploitatie van de flats bleek structureel verliesgevend. Het aanbod aan galerijflats was namelijk veel groter dan de vraag naar dit spe- cifieke woningtype, een probleem waarmee overigens heel Nederland te maken had. Bij- zonder aan de Bijlmermeer was de steile, De hofzijde van Grubbehoeve, de flat waarvan de renovatie in de prijzen viel. 42 renda special 2011/1 de ruimtelijke samenhang en verliezen we het enige monumentale gebied in Amsterdam Zuidoost dat jaarlijks door duizenden toeristen uit binnen- en buitenland wordt bezocht", zegt hij. GRuBBEhOEvE Volgens Koen Crabbendam, architect van CASA architecten te Amster- dam zijn er tal van plannen voor Kleiburg te bedenken, die ook zonder al te hoge investeringen kunnen worden gerealiseerd. De flat Grubbe- hoeve die het architectenbureau in 2008 voor Rochdale renoveerde, is precies dezelfde flat als Kleiburg. Dit renovatieproject won zelfs de Zuidoost Architectuurprijs 2009. Crabbendam legt uit dat bij deze reno- vatie het hoogbouwconcept voorop stond: "Grubbehoeve is met drie poten de kleinste flat binnen het museumgebied. Dit heeft er zeker toe bijgedragen dat er rondom de flat minder problemen te constateren waren en de galerijwoningen er zelf altijd relatief goed bij hebben gestaan." Volgens de architect heeft gebrek aan transparantie bijgedra- gen aan de criminaliteit en andere rottigheid in de Bijlmer. Hij legt uit dat het oorspronkelijke idee van de Bijlmermeer was gebaseerd op de Unit?s `d'Habitation van Le Corbusier met woongebouwen op poten in negatieve spiraal waarin de wijk terechtkwam. Mogelijk veroorzaakt door het revolutionaire stedelijk ontwerp, gebaseerd op een utopisch beeld van de samenleving, de enorme omvang van de wijk, de drastische bezuinigingen bij de bouw op essenti?le kwaliteiten, verrommeling van de (semi-)openbare ruimtes en een andere bevolkingssamenstelling dan was voorspeld. Duidelijk werd dat een georganiseerde volks- huisvesting geen structurele verbetering in de wijk opleverde. Voor hoogbouw werd in de Bijl- mermeer een rigoureuze maatregel ingevoerd. Het idealistische stedenbouwkundige plan werd losgelaten en een deel van de woningen werd uit de markt genomen. vernieuwing Begin jaren negentig besloten Nieuw Amster- dam, de huidige Woningstichting Rochdale, de gemeente Amsterdam en stadsdeel Zuidoost in samenwerking met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting een ingrijpende sociale en stedenbouwkundige vernieuwing in te zetten om de Bijlmermeer een nieuw perspectief te bieden. De hoofddoelstellingen gelden nog steeds: het versterken van de sociale, cultu- rele en economische positie van de bewoners, het versterken van de positie van de woningen en de wijk in Amsterdam wat betreft woningaanbod, aanbod van werkgelegenheid, culturele activiteiten en bereikbaarheid, en het scheppen van voorwaarden voor een goed beheerbare wijk. Met als inzet het slopen van duizenden woningen die nog maar net twintig jaar oud waren en de herziening van het ste- denbouwkundig plan waarvoor de benodigde financi?n gevonden moesten worden om dit alles beschikbaar te stellen. Dit besluit werd niet zonder slag of stoot genomen en bleef ook de jaren daarna onderwerp van heftige publieke discussies. Anno 2012 De grootschalige vernieuwingsoperatie die in de jaren negentig in gang was gezet, zorgde voor een fysieke, sociale en economische metamorfose van de wijk. Bijna de helft van de jarenzestigflats is inmiddels gesloopt en ver- vangen door laagbouw en kleinschalige flats. Een deel van de woningen bleef sociale huur- De eerste stedenbouwkundige plannen die architect Siegfried Nassuth voor de Bijl- mer tekende, geven gebouwen op poten aan. Dat principe, essentieel voor de Bijlmer, is door allerlei bezuinigingen eruit gehaald. Plinten en galerijen zijn dichtge- maakt, waardoor de flats op dit niveau uiteindelijk zijn dichtgegroeid en anoniem geworden. de ongewisse toekomst van kleiburg renda special 2011/1 43 woningen, andere zijn koopwoningen gewor- den. Veel hoogbouw is grondig gerenoveerd. In 1992 moesten circa 3000 woningen met de bijbehorende garages tegen de vlakte. Een aantal oorspronkelijke verhoogde dreven, gezamenlijk 3 km, is verlaagd tot maaiveldni- veau. In 2001 werd besloten om nog eens 3500 woningen te slopen. In 2009 is dit sloop- programma afgerond. Uiteindelijk zijn 7000 woningen gesloopt en worden circa 8000 nieu- we woningen bijgebouwd, 70 procent is markt- sector en 30 procent sociale sector. Eind 2008 zijn hiervan ongeveer 4000 woningen opgele- verd. De bedoeling was om in 2011 de laatste nieuwe woning op te leveren, het is echter las- tig vast te stellen wanneer deze oplevering zal plaatsvinden. Dan moeten ook alle 15 flats zijn gerenoveerd. Dijken zijn afgegraven en viaduc- ten zijn gesloopt. Het ooit beruchte winkelcen- trum Ganzenhoef onder de Bijlmerdreef is samen met de dreef gesloopt en er is een nieuw centrum met woningen en kantoren gerealiseerd. Ook de meeste parkeergarages uit de oorspronkelijke opzet ? in totaal 14 ? zijn of worden afgebroken. Nieuwe winkelcentra zijn gebouwd en de oude gerenoveerd. Metro- station Ganzenhoef is vernieuwd en metrosta- tion Kraaiennest is gesloopt, het nieuwe sta- tion wordt binnenkort opgeleverd. Het meren- deel van de bewoners met lagere inkomens dat vanwege de sloop moet verhuizen, blijft in de wijk wonen en betrekt een bestaande of nieuwe sociale huurwoning. De hogere inko- mensgroepen maken wooncarri?re in de Bijl- mermeer en stromen door naar koopwoningen en vrije sectorhuurwoningen. Er zijn nieuwe gebouwen gekomen voor welzijnsinstellingen en gezondheidscentra, kinderdagverblijven, een nieuw sportcentrum en het Bijlmer Park- theater. De meeste kerkgenootschappen zijn weg uit de parkeergarages en ondergebracht in drie kerkgebouwen en een kerkverzamelge- bouw. In de ooit zo onherbergzame plinten van de flats en beganegrondverdiepingen van de nieuwbouw langs de hoofdstraten zijn klein- schalige bedrijfsruimtes gerealiseerd die veel overzichtelijker zijn. een park en op de begane grond paviljoens waar mensen elkaar ontmoeten. "De eerste stedenbouwkundige plannen die architect Sieg- fried Nassuth voor de Bijlmer tekende, geven gebouwen op poten aan. Dat principe, essentieel voor de Bijlmer, is door allerlei bezuinigingen eruit gehaald. Plinten en galerijen zijn dichtgemaakt, waardoor de flats op dit niveau uiteindelijk zijn dichtgegroeid en anoniem geworden." Bouwtechnisch was er weinig mis met Grubbehoeve, maar de installa- ties zijn wel vervangen en aangevuld. In het plan zijn voornamelijk de onveilige plinten, trappenhuizen en bergingen aangepakt. "In de Bijlmer lag het essenti?le probleem vaak bij `hoe kom ik veilig van mijn voor- deur mijn auto in?' Transparantie draagt samen met de bedrijvigheid en de vele voordeuren absoluut bij aan een veilig gevoel op de begane grond. Overdag maar ook 's avonds als eenpitters die nog in hun kantoor zitten te werken." De 313 individuele fietshokken in de plint zijn vervangen door collectieve fietsenstallingen. "Individuele bergingen werken niet bij zulke aantallen. De entrees van de portieken zijn in de poorten opgenomen, om de sociale veiligheid te garanderen." Crabben- dam vindt het onzin om Kleiburg te slopen. "Ik begrijp ook wel dat het nu lastig is om 500 woningen tegelijk te verkopen, maar als je de verkoop faseert, middeldure huur over een langere periode introduceert en eigen initiatief van ge?nteresseerden de ruimte geeft, lukt dat waar- schijnlijk wel. In Grubbehoeve staan op dit moment van de 162 koop- woningen 3 te koop en van de 151 huurwoningen 12 te huur en worden de huurwoningen bij mutatie verkocht. Constructief is Kleiburg identiek aan Grubbehoeve, dus je kunt zo aan de slag met relatief simpele ingre- pen, dat hebben we immers aangetoond. Technisch gezien is de flat tegen aanvaardbare kosten op een hedendaags niveau op te knappen waarvoor zeker bewoners te vinden zijn", zegt hij. Atletiekbaan onder de metro. Architect Dautzenburg heeft geprobeerd om, evenals bij Grubbehoeve, een soort Koop Je Eigen Bijlmer op te zetten "Er zijn mensen die graag in deze wijk willen wonen en zelfs wonin- gen willen kopen", stelt hij vast.