Het dak op voor extra woonruimte: is het ‘optoppen’ van gebouwen de oplossing voor het woningtekort?

‘De horrorflat’ werd de Aquariusflat in Amstelveen wel genoemd. Een gebouw zoals er talloze staan in naoorlogse wijken, maar waar de problemen verder reikten dan slechte isolatie en verouderde installaties. ‘Wietplantages, prostitutie: we kwamen hier van alles tegen’, zegt Thijs Faber, projectontwikkelaar bij woningcorporatie Eigen Haard, de eigenaar van de flat. ‘Met verduurzamen, zoals we daar in 2016 hebben gedaan’ – hij wijst op twee naastgelegen flats – ‘los je dat niet op. Bovendien kwam er nog een probleem bij: het oplopende woningtekort.’

Verschillende scenario’s om de Aquariusflat aan te pakken werden overwogen, van sloop-nieuwbouw tot totaalrenovatie. Maar toen bleek dat het bestemmingsplan de mogelijkheid bood om de flat ‘op te toppen’ met een extra verdieping, was de keus snel gemaakt. Faber: ‘Zo konden we het gebouw behouden, wat duurzaam is, en tegelijk met de renovatie 34 extra appartementen realiseren.’

De flat werd leeggeruimd, volledig gestript en vervolgens voorzien van een goed geïsoleerde gevel, energiezuinige installaties en nieuwe entreepartijen. De extra bouwlaag, opgetrokken in hout, heeft architect Roald van den Bedem van AG NOVA Architecten als een kroon op het gebouw gezet. De 27-jarige Anouschka, bewoner van een 37 vierkante meter groot ‘penthouse’ – haar eerste eigen woning – waant zich in het torentje van de Petteflet. ‘Het uitzicht is groots, maar door het hout heeft het ook iets knus.’ Medebewoner Arjen, die terugverhuisde na de verbouwing, vindt dat hij nu in ‘de mooiste flat van Amstelveen’ woont.

Minister Hugo de Jonge ziet ‘optoppen’ als een van de oplossingen om snel nieuwe woningen te realiseren. Uit onderzoek blijkt dat op deze manier tot 2030 zo’n honderdduizend extra woningen kunnen worden bijgebouwd. Nu de nieuwbouwproductie door de oplopende hypotheekrente en bouwprijzen stagneert, lijkt deze aanpak kansrijk. Infrastructuur en riolering is er immers al, en als je het handig aanpakt, kun je een pand meteen verduurzamen.

Wat is er nodig om deze ontwikkeling, die al langer als beloftevol geldt, maar vooralsnog geen vlucht nam, vleugels te geven?

Platte daken benutten

De dakopbouw is geen nieuw fenomeen. Tot nog toe waren het vooral particulieren die een verdieping op hun huis lieten plaatsen, om extra leefruimte te creëren. Een spectaculair voorbeeld is het smurfblauwe ‘dorpje’ dat architectenbureau MVRDV in 2006 op een monumentaal pand in Rotterdam-West bouwde. Op het platte dak plaatsten de ontwerpers drie huisjes, waarin slaapkamers voor de bewoners zijn gemaakt, met daartussen een pleintje, picknickplek en een openluchtdouche. Het ontwerp was een oproep om de 400 miljoen vierkante meter aan platte daken in Nederland beter te benutten.

Architect Mark Snitker ziet daarvoor ‘zeker kansen’. Maar toen hij met zijn compagnon Leen Borst acht maisonnettes bouwde op een kantoorpand in Amstelveen, stuitte hij ook op de nodige uitdagingen. Snitker: ‘De eerste vraag was: kan het gebouw de extra belasting dragen? Volgens de constructieberekening kon er niet heel veel gewicht bij; optoppen was alleen mogelijk met houtbouw. Daarbij moet je goed kijken naar geluidsoverdracht en brandveiligheid. Verder moet je volgens het bestemmingsplan bij elke nieuwe woning parkeerplekken realiseren. Gelukkig was er bij het kantoor een parkeerterrein waar we met wat puzzelwerk extra parkeerruimte konden inpassen. Vervolgens maakten omwonenden bezwaar, wat leidde tot een jaar vertraging.’

Aanleiding voor het project was het gedateerde kantoorpand, dat toe was aan een onderhoudsbeurt en verduurzaming; een kostbare operatie. De gebouweigenaar bedacht om die te bekostigen met de ontwikkeling van huurappartementen, die tegelijk met de renovatie op het dak zijn gebouwd. De architecten ontwierpen, in contrast met het bakstenen pand, een ‘luchtige’ optopping, afgewerkt met wit aluminium.

Drie, vier extra lagen

De terrasvormige ‘berg’ met penthouses die in hartje Amstelveen is verrezen boven op de parkeergarage naast het V&D-gebouw, is onderdeel van een soortgelijke businesscase. ‘Optoppen combineren wij vaak met de transformatie van oude winkelpanden waarvan de bovenverdiepingen niet meer renderen’, vertelt Frederik Vermeesch, architect-partner bij bureau Rijnboutt, dat het ontwerp maakte. ‘Omdat die panden in het centrum staan en je daar bij nieuwe woningen geen extra parkeerplaatsen hoeft te realiseren, is het interessant voor beleggers om daar appartementen te ontwikkelen. En omdat de draagconstructie meestal sterker is dan noodzakelijk, kun je er vaak wel drie, vier lagen opzetten.’

Hier bleek het gunstiger om extra woningen op de naastgelegen – herbouwde – parkeergarage te plaatsen. Vermeesch: ‘Aanvankelijk zouden we 2.500 vierkante meter aan woonruimte realiseren, maar gaandeweg de bouw bleek 6.000 vierkante meter nodig om het plan financieel sluitend te krijgen. De parkeergarage, die er inmiddels stond, was niet berekend op het dragen van zo veel extra woningen. Dat wil zeggen, als we die woningen op de standaard manier, met beton, zouden bouwen. Met de constructeur hebben we daarom een speciale, lichtgewicht staalconstructie ontwikkeld, waarmee we de extra woningen alsnog boven op de garage konden realiseren.’

Momenteel werkt Vermeesch aan plannen om het voormalige V&D-gebouw in Maastricht en het C&A-gebouw in Groningen te verhogen. Bij dat laatste gebouw wordt de betonnen constructie gesloopt tot de eerste verdieping en daarna opgetopt. ‘Zouden we de hele constructie laten staan, dan passen er twintig appartementen in, door een nieuwe draagstructuur erop te zetten, kunnen we 45 woningen realiseren’, legt de architect uit. ‘Optoppen ligt dus genuanceerd: je moet per project kijken hoe je de beschikbare ruimte en draagkracht optimaal kunt benutten binnen het verdienmodel.’

Laaghangend fruit

Bram Hertzberger denkt dat optoppen ‘systematisch’ moet worden aangepakt. ‘Anders ga je die honderdduizend extra woningen niet halen’. Samen met Levi Koppenhol en Younes El Ayadi richtte hij in 2021 het bedrijf Creative City Solutions op, dat verduurzaming- en optopprojecten voor verenigingen van eigenaren realiseert, met name in naoorlogse wijken. ‘We zagen vve’s worstelen met onderhoud en renovatie. In de begroting is meestal geen rekening gehouden met de 30 duizend euro die minimaal nodig is om een woning van energielabel G naar A te brengen. Ze vinden het lastig om de afweging te maken tussen de investering, comfort, overlast en de maandelijkse energierekening. Wij hebben een format uitgedacht om hen te begeleiden bij dit soort projecten. De inkomsten uit de verkoop van optopwoningen gebruiken we voor de verbetering van de bestaande appartementen.’

Hun eerste gerealiseerde project omvat twee galerijflats in de Amsterdamse stadsdeel Buitenveldert, die elk zijn opgetopt met tien woningen. Omdat de extra bouwlaag met dezelfde soort baksteen als de gevel is opgemetseld, herken je die niet direct als optopping. ‘Mensen zijn verrast’, vertelt Hertzberger. ‘Ze denken bij optoppen aan een in elkaar getimmerde dakopbouw, maar dit zijn moderne appartementen met energielabel A+++. Toen de bewoners van de naastgelegen flat – een identiek exemplaar – het plan zagen, wilden ze dit ook.’ De twee flats zijn tegelijk aangepakt, om kosten te besparen. Zo hoopt Hertzberger dit project op meer plekken te herhalen. ‘Dat kan omdat dit soort flats destijds in series zijn gebouwd. Wij zien dit als het laaghangend fruit.’

Toch bestaan er struikelblokken. Zo moet iedereen in de vve instemmen met de plannen. En in Amsterdam staan veel woningen op erfpachtgrond. Hertzberger: ‘Bij deze optoppingen rekende de gemeente per woning 140 duizend euro voor de afkoop van erfpacht. Dat bedrag kan dus niet geïnvesteerd worden in het verduurzamen van de bestaande woningen. Hierover zijn we met de gemeente in gesprek.’

Makkelijker maken

De animo voor het bouwen op daken is de afgelopen jaren toegenomen, constateert Faber. ‘Bij de flats die wij eerder in Amstelveen renoveerden, hebben we optoppen niet eens overwogen. Nu nemen we het standaard als optie mee bij vooronderzoek voor verduurzaming. Verder hebben we de platte daken binnen onze woningvoorraad in kaart gebracht; daaruit kwamen zo’n vierhonderd panden waarop je zou kunnen optoppen.’ Om dat voor elkaar te krijgen, moeten corporaties en gemeentes volgens hem ‘afstappen van traditionele werkwijzen’ en ‘een gezamenlijke visie ontwikkelen’. Architect Van den Bedem: ‘Wat gaat helpen, is dat er door de nieuwe omgevingswet straks één gemeenteloket komt, waar je je plan kunt voorleggen aan de verschillende afdelingen: bouwen, verkeer, landschap. Zodat je meteen weet: is dit überhaupt een casus?’

Hertzberger pleit voor een stadsvisie waarin locaties voor optoppen worden vastgelegd. ‘Dan kun je alvast in kaart brengen hoe het daar zit met parkeren, funderingen en welstandseisen.’ ‘De randvoorwaarden voor optoppen moeten gunstiger worden’, concludeert Vermeesch. ‘Dat kan bijvoorbeeld door de eis voor extra parkeerplekken te schrappen, door sloop-nieuwbouw op bepaalde plekken te verbieden en bepaalde fiscale regels aan te pakken. Zodat dit soort projecten makkelijker van de grond komen.’ Of beter gezegd: het dak op.